La combinaison d’une SCI et d’une assurance vie facilite la transmission de capital immobilier.
Elle offre une fiscalité différée, une gestion déléguée et une diversification accessible pour les épargnants.
Ces caractéristiques rendent la SCI logée en assurance vie pertinente pour structurer une succession réfléchie.
Pour l’épargnant, la question centrale reste l’équilibre entre rendement et sécurité patrimoniale.
Les techniques juridiques et contractuelles permettent d’ajuster la transmission selon les objectifs familiaux.
Voici les points concrets à retenir pour passer aux solutions opérationnelles.
A retenir :
- Accès à l’immobilier sans gestion locative directe pour petits apports
- Fiscalité différée et abattements avantageux sur les retraits
- Frais d’entrée généralement inférieurs aux SCPI traditionnelles du marché
- Rendement modéré capitalisé volatilité limitée sur horizon long
Face aux priorités fiscales, structurer la transmission via une SCI en assurance vie
Fiscalité et mécanismes de dénouement
Ce point se rattache directement à la structuration fiscale du contrat et aux choix de bénéficiaires.
Selon Praemia, la dénaturation fiscale varie selon la nature des primes et l’ancienneté du contrat.
Après huit ans, les abattements et le taux forfaitaire réduisent sensiblement l’impact fiscal sur les gains.
Ces règles expliquent pourquoi la SCI en assurance vie peut optimiser la transmission tout en préservant la liquidité.
Critères patrimoniaux clés :
- Ancienneté du contrat et profil des bénéficiaires
- Proportion d’immobilier indirect dans la SCI
- Niveau de frais consolidés dans le contrat
« J’ai choisi des parts de SCI via mon contrat pour éviter la gestion locative lourde et simplifier la transmission »
Claire B.
Modalités pratiques d’intégration des parts de SCI
Cette modalité explique comment loger les parts de SCI dans l’enveloppe assurance vie et leurs conséquences pratiques.
Vous achetez des unités de compte représentant des parts, sans statut d’associé au regard des statuts.
Selon Linxea, la liquidité est assurée par l’assureur, mais les délais peuvent varier selon la valorisation.
Support
Frais entrée
Rendement moyen
Liquidité
SCI (unités de compte)
0–3 % selon offre
3–5 % net estimé
Modérée, assurée par l’assureur
SCPI (via contrat)
0–10 % selon la SCPI
3–7 % historique
Moins liquide, délais parfois longs
OPCI
2–4 %
0–4 % variable
Relativement réactif
Fonds euros (exemples)
Pas d’entrée spécifique
Linxea 3,31 % / Evolution vie 2,51 %
Très liquide
Points de vigilance spécifiques :
- Vérifier la composition réelle des actifs détenus
- Comparer frais contractuels et frais internes à la SCI
- Évaluer l’horizon d’investissement recommandé
Ces aspects invitent à arbitrer entre frais et souplesse, puis à choisir un contrat adapté.
Ce bilan conduit naturellement à comparer les contrats disponibles et la qualité de leur offre immobilière.
Poursuivant l’analyse, choisir la bonne SCI pour optimiser la transmission
Comparer contrats et disponibilité des supports immobiliers
Cette comparaison relie directement la sélection du contrat à la mise en place d’une stratégie de transmission.
Selon Linxea, certains contrats offrent un large accès aux SCI sans frais d’entrée, ce qui change la donne.
Selon Evolution Vie, des contrats limitent parfois l’exposition à certaines SCI à trente pour cent de l’épargne.
Contrat
SCI disponibles
SCPI disponibles
Fonds en euros
Frais UC
Linxea Spirit 2
12 SCI
25 SCPI
3,31 % (exemple)
0,5 % gestion
Evolution Vie
3 SCI
SCPI sélectionnées
2,51 % (exemple)
0,6 % gestion
Placement-direct Vie
Offre variable
Offre variable
Fonds euros variables
Variable selon contrat
Contrat type marché
Peu de SCI
Plusieurs SCPI
Rendement moyen modéré
1 % environ
Options de sélection concrètes :
- Privilégier SCI sans frais d’entrée pour horizon court
- Mélanger SCI thématiques et diversifiées pour lisser le risque
- Vérifier la réputation de la société de gestion
« J’ai basculé une part de mon contrat vers une SCI pour diversifier sans perdre de liquidité »
Marc D.
Les assureurs et courtiers influent sur l’accès aux supports et sur la tarification des unités de compte.
Parmi les acteurs du marché, AXA, Generali, MAIF, Crédit Agricole Assurances, CNP Assurances et Swiss Life proposent des offres variées.
Groupama, Allianz, La Banque Postale Assurance et Société Générale Assurances figurent aussi parmi les distributeurs influents.
Conseils opérationnels pour l’arbitrage et la diversification
Cette partie traite des règles pratiques pour répartir vos allocations entre supports immobiliers et fonds.
Pour un équilibre prudent, la fourchette de quinze à trente pour cent du contrat sur immobilier est souvent recommandée.
Une gestion pilotée peut convenir aux épargnants sans temps disponible, tandis que la gestion libre offre plus de contrôle.
Choisir plusieurs SCI permet de diversifier réellement, à condition d’éviter les doublons gérés par le même opérateur.
Ressource vidéo explicative :
Face aux risques récents, intégrer la SCI dans une stratégie équilibrée de transmission
Crise immobilière et opportunités d’achat en décote
Ce volet relie l’évolution des prix aux opportunités d’achat au sein des SCI disponibles en 2025.
Selon Praemia, la SCI Capimmo a enregistré des baisses sensibles sur 2023 et 2024, illustrant la volatilité récente.
La baisse de valorisation peut créer des opportunités d’entrée, surtout pour un horizon d’investissement pluriannuel.
Points d’analyse de risque :
- Évaluer l’impact des taux et de l’offre locative sectorielle
- Vérifier exposition aux bureaux et commerce versus santé et logistique
- Prendre en compte la qualité du pilotage de la société de gestion
« J’ai profité d’une baisse de parts pour renforcer progressivement mon exposition immobilière »
Sophie L.
Profil d’investisseur et recommandations de transmission
Cette section précise à quels profils la SCI en assurance vie convient pour préparer une succession fluide.
Pour les prudents, la SCI permet de dynamiser le contrat sans exposer la totalité de l’épargne aux marchés financiers.
Pour la transmission, la mécanique d’assurance vie offre des abattements significatifs sur les primes versées avant soixante-dix ans.
Options adaptées :
- Intégrer la SCI dans une allocation de long terme 15–30 % selon profil
- Préparer les clauses bénéficiaires pour éviter l’indivision
- Conserver une poche de liquidités pour les besoins familiaux urgents
« La SCI en assurance vie a simplifié la transmission de notre patrimoine sans lourdes formalités »
Hugo D.
Vidéo d’exemples pratiques :
Source : Praemia, « Composition de la SCI Capimmo », reporting Capimmo T4 2024 ; Linxea, « Linxea Spirit 2 supports immobiliers », Linxea ; Evolution Vie, « Evolution vie supports », Evolution Vie.
